上海法院关于承租人同住人动迁利益分割原则

发布时间:2020-06-26 14:00:56 来源: 法律论文 点击:

上海城市发展近20年,房屋征收政策也经历了多次演变。1991年至2001年,主要政策口径为“数砖头”;2001年至2011年,主要政策口径为“数砖头”+“数人头”;到了2011年《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(上海市人民政府令第71号)施行之后至今,主要政策口径演变为“数砖头”+托底保障。
        被征收人获得巨额征收补偿利益(货币补偿款或房屋调换)后,家庭内部如何公平合理分配成为一个棘手的问题,特别是一些老房子由于历史原因,会存在一些产权不明或户口纠纷问题,因此,家庭内部房屋征收补偿利益分割纠纷是目前司法实践中的难题。 
        由于征收政策发生了变化,审判实务口径也同样发生变化。但目前为止,除了2004年上海市高院公布了一份《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》【沪高法民一[2004]3号】外,2011年上海房屋征收新政以来,上海法院还没有形成比较完善的审判口径,导致在审判实务过程中,对于同样的情况,各区法院各法官的判决结论会有所差异。
 
 
一、一般规定
【案由】共有纠纷、共有物分割纠纷、分家析产纠纷
【主要法律依据】
《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(市政府令第71号)第四十四条(居住房屋征收补偿所得的归属和安置义务)
征收居住房屋的,被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后,应当负责安置房屋使用人;公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。
通俗来说,就是私房征收补偿利益归产权人所有,产权人负责安置房屋使用人;公房征收补偿利益归承租人与同住人共有。
《中华人民共和国物权法》
第三十三条 因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。
第九十九条 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产,以维持共有关系的,应当按照约定,但共有人有重大理由需要分割的,可以请求分割;没有约定或者约定不明确的,按份共有人可以随时请求分割,共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。
因分割对其他共有人造成损害的,应当给予赔偿。
第一百条 共有人可以协商确定分割方式。
达不成协议,共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的,应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的,应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
【审判处理原则】
体现补偿与安置兼顾的原则。在处理补偿款分割时,一是要明确补偿安置对象,二是要必须确保产权人的房屋价值得以相应补偿,三是安置对象所获得的安置房屋面积或补偿款,应不少于最低居住保障标准,四是产权与居住权利应尽量合一。
 
 
二、公房征收补偿利益分割
(一)公房安置对象
(1)承租人。
承租人死亡情形的处理。
房屋征收决定作出前,各当事人之间仍未协商一致的,由征收范围内的第三方公信评议机构组织协商。协商一致的主体作为补偿协议签约主体;协商不一致的,由公有房屋出租人依据协商结果按照《上海市房屋租赁条例》相关规定书面确定公有房屋承租人,确定后的公有房屋承租人作为补偿协议签订主体。
当然其他权利人对公有房屋出租人指定承租人不服的,可以依法提起诉讼。在实践中,也有不指定承租人,由相关权利人推举签约代表。
(2)共同居住人(同住人)。
根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》之规定,同住人的认定一般需同时满足以下三个条件:
①户籍条件。作出征收决定时,需要在被征收房屋具有常住户口。
②居住条件。除特殊情况外,作出征收决定时应在被征房屋内实际居住一年以上。
实际居住一年以上,一般指迁入户口后曾经在系争房屋内居住国一年以上,并非严格要求在征收决定颁布之前一年实际居住。
特殊情况指房屋面积小或家庭矛盾无法居住等情形。
③住房条件。征收决定时,在本市无其他住房或虽有其他住房但居住困难。
(a)对于“他处住房”的性质,应该仅限于福利性质取得的房屋,具体包括原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房,房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房,公房被拆迁后所得的安置房(包括自己少部分出资的产权安置房),以及按公房出售政策购买的产权房等,不应将自购商品房归入他处有房。
《上海高院2014年公房居住权纠纷研讨会综述》多数意见认为:应限定在福利分房,但曾经在他处享受过公房动迁补偿,未将补偿款用于购房的,或者获得其他住房福利补偿的,达到标准的,也应视为“他处有房”。理由主要有两点:第一,《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》,在涉及公房拆迁中的共同居住人认定时,对“他处有房”的解释,限定为福利性分房(增配除外),虽然公房居住权与公房拆迁补偿纠纷不同,但二者在本质上都涉及福利政策享受的限制标准问题,根据同类问题同样对待的原则,在公房居住权认定时,“他处有房”应仅指福利分房。第二,从现实角度考虑,公房在具有居住保障功能的同时,还具有较强的财产属性。如果以在他处拥有私房为由,剥夺其在公房中原本享有的权益,实际上是以当事人的现实居住条件为标准来判断权益享有或丧失,这样不仅会遏制公房同住人在外勤勉购房的动力,还会在现实中造成明显的不公,例如当事人虽经济条件较好但未另购私房的,或者在诉讼前、诉讼中又将私房处分掉的,则其仍在公房享有居住权益,与前面所述情形形成明显不合理的反差。
(b) 虽有其他住房但居住困难
一般指虽然享受过福利性质分房,但是人均居住面积小于7平方米,仍然属于居住困难的情形。
(二)公房补偿利益分配
(1)房屋价值补偿款的分配
上海市高级人民法院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》(沪高法民一[2004]3号)中对公有居住房屋价值补偿款的分配做了原则的规定,即公有居住房屋拆迁补偿款承租人、同住人之间,一般遵循一人一份、均等分割的原则取得拆迁补偿款。
有以下情况之一的人,可以酌情多分:
(a)承租人或同住人属于年老体弱,缺乏经济来源,且按均分所得的补偿款,无法购得房屋保证其正常生活的;
(b)承租人或同住人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的;
(c)对公房内居住的未成年人实际承担监护义务的。
(2)其他奖励、补贴的分配一般归属房屋实际居住人。
(3)关于安置房的分配
就公房而言,承租人、同住人均有权购买配套商品房。目前采用的原则是,由安置对象取得购买权,以其所得动迁款购买,并优先考虑公房实际居住人的居住利益。
三、私房征收补偿利益分割
(一)私房安置对象
(1)产权人
产权人以房地产权证所载明的所有人为准,产权人去世的,以其法定继承人为产权人。
房屋所有权人根据是否居住分为居住产权人与非居住产权人。居住产权人居住在被征收房屋内,属于安置对象;非居住产权人享有被拆迁房屋所有权,有权取得征收补偿款。
 
(2)房屋使用人
是指实际占用房屋的单位和个人。主要包括产权使用人和非产权使用人,非产权居住人又分为两类,一类是该户被认定为居住困难户,以有关部门确认的安置对象为准;另一类是该户未被认定为居住困难户,非产权的居住人是否属于安置对象应结合私房性质认定。
(3)托底保障人口。
对于符合居住困难保障对象的人口,以征收方审核认定的为准。一般认定为托底保障人口,其征收补偿利益标准一般不低于本市最低居住保障标准。
 
(二)私房补偿利益分配
(1)房屋价值补偿款的分配
房屋价值补偿款,在私有房屋中,应该归属于房屋产权人。(2)安置性利益,关于居住保障的补贴和奖励(如居住困难的一次性补助等)。这部分的费用,应以需要居住保障的人为分配对象。
(3)其他奖励、补贴的分配一般归属房屋实际居住人。
(4)关于自行搭建及未见证建筑面积补偿款的分割
司法实践中,在没有获得产权证的情况下,对增加的部分,先看有无约定或认可,如果共有产权人之间有约定,或均认可实际居住人对翻建房屋的享有产权以及由此产生的征收补偿权益,那么翻建房屋部分的征收补偿款就归实际居住人所有;如果没有约定的,应根据谁出资谁得益的原则进行处理,只能由具有出资建造等贡献的实际占有、使用之人享有,另外还要考虑到原始房屋的来源,以及实际居住人对房屋的贡献等方面的因素,来确定一个分割比例,以明确共有产权人之间对翻建房屋部分补偿款的分割。
(5)配套商品房的分配
一般情况下,作为被征收房屋的产权人,非居住共有产权人、实际居住的产权人均有权购买配套商品房。但是,如果所分配的配套商品房无法满足全部产权人,一般则应优先考虑实际居住产权人的安置需求,然后再考虑非居住共有产权人的购买权利。

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