当前疫情下商场租赁合同的违约风险及应对措施-述职报告

发布时间:2020-07-28 15:58:25 来源: 述职报告 点击:

述职报告

(一)商场业主(出租方)违约的主要情形
       作为出租一方,商场业主的主要合同义务在于交付租赁房屋(商场多为商铺),以及提供适宜承租人使用租赁物的租赁条件,包括日常经营的支持、物业管理、消防、卫生条件及其他合同约定的义务等。商场业主在疫情大环境下,可能出现的违约行为包括:
 
01、商场业主擅自停止营业的情形 
       根据中共上海市委上海市人民政府于2020年1月24日发布《关于进一步加强我市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》,全市各地区相关部门均采取了相关措施落实联防联控,包括各项公共设施、场所的封闭;景点停止开放或闭园;演唱会、话剧文艺类演出取消退票等。但目前在上海地区范围内的商场未出现大面积封闭、停止营业的情况,绝大多数商场采取了调整营业时间、测温限制进入商场等措施以维持经营。究其原因,笔者认为商场及其零售商铺等属于对外经营为目的的主体,并未在重大突发公共卫生事件一级响应机制中被载入明确停止开放的场所,况且现在不少商场配套大型超市,是民生不可或缺的部分,因此商场没有必要主动停止经营;同时,该《通知》中对商场类公共场所经营者的要求为“公共场所或者其他人员密集场所的经营者、管理者要落实消毒、通风等防控措施,并对进入人员进行健康宣传教育。”可见,商场业主一方只要做好有效的防控措施,即使在疫情下,也可以正常经营。因此,商场业主一方违反合同约定,无依据地主动停止营业造成租户一方无法实现合同目的的情形不易出现。
 
02、商场业主未提供符合营业要求的经营环境的情形 
       此情形主要涉及到疫情中未定期杀菌消毒、未合理登记管理人员流动信息、未采取限制进入(如体温测试等)、未及时采取隔离等有效措施,以至于严重影响到租户合理的日常经营,甚至因疏于管理进一步扩大了疫情对经营的影响,从而造成了商场被动停止经营或者损害租户利益的后果。这不仅是商场业主一方的违约行为,更可能构成对商场顾客等其他主体的侵权行为。例如目前报道的,天津宝坻区某百货大楼内部相继出现了新型冠状病毒感染的肺炎病例(天津市累计确诊的第34例、第36例、第37例、第43例和第48例),笔者认为,此类聚集性疫情的发生某种程度上亦可能是商场存在疏忽过失的后果。
 
(二)租户商铺(承租方)违约的主要情形 
       作为承租人一方,在商场租赁合同中的主要义务通常包括:按期足额支付租金、物业管理费、能源费等应由其承担的费用、合理合法使用租赁物、按约装修及复原租赁物、按时按约返还租赁物等。 
       如前所述,商场的零售、餐饮业系本次疫情下遭受打击最沉重的行业之一,最大原因在于全国性的“自我隔离”,直接导致了公共场所,特别是商场的客流量骤减,同时也就意味着营业额的减少,而营业收入的减少必然影响到商铺对租金的支付能力。租户违约同样存在两种情形:一是因无法负担租金,逾期或拒不支付租金的情形(这将会是疫情后最普遍的一种情况);另一种则是租户预见了继续经营的不利形势,在未尽到通知义务的情形下直接停止经营,甚至逃租的违约情形。两种情形具体分析如下:
 
1. 租户无法履行支付租金义务的违约情形 
       通常而言,商场租赁合同中的租金分为两类:其一为保底租金,即双方根据面积约定每月最低的租金金额;其二为提成租金,即出租方根据承租方每月营业额按照一定比例收取租金。两者可以同时适用,亦可择一适用。同时适用时,提成租金与保底租金较高者为该月租金;择一适用时,多选择固定的保底租金。实践中,出租一方亦会要求租户每日递交营业数据报表,除在提成租金收取上寻得依据,亦是为了更好地了解出租方的履约能力。就当前形势下,无论商场与租户之间的约定如何,租户极大可能将承担远高于营业收入的成本,导致租户履行不能的风险。 
       商场租赁合同一般将租户超过一个月逾期支付应付款项作为其根本性违约的条件,且该条亦直接与商场业主(出租方)的单方解除权挂钩。商场一方有权基于此违约情形向租户发出催款函,甚至依据该条发出解约函。实践中,商场并非严格按照一个月的期限行使其解除权,很大程度取决于其与租户之间的有效沟通,甚至双方因此形成合同的变更。换言之,商场行使单方解除权取决于其容忍度,甚至是商场一方的经济效益考量——毕竟当前形势下,未必有承租能力更好的租户。
 
2. 租户逃租的违约情形 
       另一种形式的违约及合同解除则完全由承租一方占据主动权。承租方在未尽通知义务的情形下,擅自停止营业,甚至设法规避物业管理直接搬离租赁场地的情形在实践中不在少数。承租方以实际行动“告知”出租方不再履行合同,是典型的违约及提前解除情形。此情形下,承租方不仅涉及到拒付租金,同时也涉及到擅自停业的违约情形,是否足以构成合同的约定解除,取决于双方合同的约定,租金逾期的期限、擅自停业的影响程度等。从合理性角度,一旦构成“足以令出租一方认为,承租方将不再履行”的状态时,即使没有约定的标准,出租方也足以依据法定解除中预期违约的规定行使解除权。

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