惩罚性赔偿制度在我国的房地产领域的适用性研究

发布时间:2020-06-28 08:21:17 来源: 法律论文 点击:

摘要:在房地产领域当中, 惩罚性赔偿制度的建立是十分重要和有必要的, 它对于规范房地产市场, 惩罚房地产中的恶意欺诈行为有着十分重要的意义。我国最高人民法院通过制定相关法律法规的形式, 在商品房买卖领域引入了惩罚性赔偿的概念, 是我国房地产领域在法律方面的一大进展。但是, 由于受到时间、经验等方面的限制, 惩罚性赔偿制度在我国的房地产领域的适用性还不成熟, 制度尚不够完善, 仍然存在很多问题。为此, 本文就惩罚性赔偿制度在房地产法中的适用进行可探讨和研究。
   关键词:惩罚性赔偿制度; 房地产领域; 房地产法; 商品房买卖;
   一、惩罚性赔偿制度的基本概念
   惩罚性赔偿的主要特点在于与实际损害数额相比, 法庭所判决的最终赔偿数额要高于此数值。也因此, 惩罚性赔偿的原则在于加重赔偿, 对于存在故意侵权行为的企业及法人代表来说, 不仅要弥补自身造成的过失, 还要进行额外处罚, 来防止其在将来的买卖行为中, 再次出现该类过失, 同时, 这也是对其他商品房经营者的一种警醒和警告, 避免此类事件的发生。这在很大程度上弥补了我国相关法律中补偿性赔偿的不足, 使其更加具有赔偿性的特征, 更加具有震慑能力和警示效果, 能够更好地维护法律的公平正义[1].
   二、惩罚性赔偿制度在我国房地产法中的适用体现
   惩罚性赔偿的规定早在我国1993年颁布的《中华人民共和国消费权益保护法》 (以下简称《消法》) 中就已有明确体现。《消法》第49条规定, 经营者在向消费者提供商品或服务的过程中, 如果存在欺诈行为, 那么经营者除了应当向消费者赔偿商品或服务的价值外, 消费者有权增加赔偿金额, 来弥补其所受到的伤害和损失。消费者所提出的赔偿金额, 最高可为所购买商品的价款或服务费用的一倍。2003年4月, 我国最高人民法院正式公布通过了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》, 在该解释中最高人民法院第一次从司法的角度确立了开发商在商品房买卖过程中恶意违约和欺诈行为适用惩罚性赔偿的规定。惩罚性赔偿制度已经引入房地产领域, 尽管在此领域尚且没有被广泛使用, 但是在该领域引入这一制度, 具有十分重要的意义。惩罚性赔偿的目的是运用法律手段惩罚妨害人的严重违法行为, 并预防其他人发生类似行为, 惩罚与遏制是其主要功能。但是在我国的房地产法中, 惩罚性赔偿制度也面临着十分严峻地考验, 问题层出不穷, 急需得到解决[2].
   三、在房地产领域惩罚性制度的适用现状和存在的问题
   (一) 适用现状
   《解释》针对如何适用惩罚性赔偿, 在第8条、第9条、第14条分别对开发商在商品房买卖过程中恶意违约、从事欺诈行为情形下进行了规定, 从不同的角度全面地保护商品房消费者的合法权益。
   1. 恶意违约行为的适用
   《解释》中第8条明确指出, 在商品房交易过程中, 对于商品房出卖者的下述两种行为, 应当受到惩罚性赔偿的处罚。两种行为分别为:一、商品房出卖者和买受人在确定商品房买卖合同并正式订立后, 如果出卖者在未告知买受人的情况下, 又私自将该商品房抵押给买受人之外的第三人, 则应该接受惩罚性赔偿处罚;二、商品房出卖者和买受人在确定商品房买卖合同并正式订立后, 如果出卖者在未告知买受人的情况下, 又私自将该商品房售卖给买受人之外的第三人, 则应该接受惩罚性赔偿处罚。在这两种情况, 买受人除了可以申请对出卖者实行惩罚性赔偿外, 还可请求解除与商品房出卖者之间的交易合同, 使其返还已付购房款及相应利息, 同时还可以申请最高可为所购买商品房价款的一倍赔偿。
   2. 欺诈行为的适用
   《解释》中第9条明确指出, 在商品房交易过程中, 对于商品房出卖者的下述三种欺诈行为, 应当受到惩罚性赔偿的处罚。两种行为分别为:一、尚未取得商品房预售许可证或相关证明文件, 却向买受人进行故意隐瞒, 或者向其提供虚假的商品房预售许可证的行为;二、已经抵押的房屋, 在故意隐瞒的情况下向买受人出售的行为;三、已经出售的房屋, 在故意隐瞒的情况下继续出售给其他买受人, 或所出售房屋实际为拆迁补偿安置房, 却仍旧出售给其他买受人的行为。在这三种欺诈情况, 买受人除了可以申请对出卖者实行惩罚性赔偿外, 还可请求解除与商品房出卖者之间的交易合同, 使其返还已付购房款及相应利息, 同时还可以申请最高可为所购买商品房价款的一倍赔偿。
   (二) 《解释》的适用范围存在问题
   1. 欺诈情形下举证责任分配不合理
   在适用惩罚性赔偿的商品房出卖者的构成要件中强调出卖人必须具有主观上的故意欺诈行为, 也就是对于欺诈行为采用过错责任原则, 如果无法证明商品房出卖者存在主观上的故意欺诈行为, 就无所谓欺诈, 而根据一般"谁主张谁举证"的民事举证规则, 如果举证过程中, 举证人出现了因信息来源不确定或者不充分而造成的过错, 那么相关的责任就由购房者承担, 而故意欺诈行为是开发商采用的一种心理战术, 购房者难以摸透其心理, 对于购房者来说很难取证并呈现出来[3].《解释》强调故意欺诈的主观要件, 并以此为主作为欺诈行为的认定, 而且举证责任分配不合理, 惩罚性赔偿的适用性的门槛在无形之中的被抬高了, 这对于商品房消费者来说是很不利的。
   2. 适用范围过于狭窄
   《解释》列举了惩罚性赔偿的适用范围, 大部分的适用范围都有明确规定, 但是依然存在很多的问题, 无法涵盖所有的地产开发商的欺诈行为, 很多的开发商利用这一漏洞实施欺诈行为, 例如:商品房的证件不齐全;开发商本身不具备开发房产的资质;商品房本身存在重大质量问题, 但是开发商却故意隐瞒, 导致无法实现房屋居住目的等欺诈行为[4].因为在《解释》中这些问题并没有明确的规定, 使得商品房开发商的种种欺诈行为得以实施并且不用进行惩罚性赔偿, 也不用承担任何损失和责任, 这显然是不利于消费者的, 这样的规定适用范围太过狭窄, 损害了消费者的合法权益, 使存在欺诈行为的开发商得以逃脱法律的追究。
   四、惩罚性赔偿制度在房地产法中适用的改进
   (一) 欺诈情形下举证应采用过错推定原则
   《解释》应该对使用惩罚性赔偿措施时所采取的责任推定依据, 进行明确规定。这是因为所谓的"故意欺诈"在很大程度上属于一种主观行为, 商品房买受人在提供售卖者主观方面证据上面存在较大难度, 甚至是难以完成的事情。故而《解释》应该对此作出明确规定, 一般来说, 过错推定责任较为适用于这一行为。在商品房买卖前, 由开发商自己证明自己不存在欺诈行为, 假如开发商无法提供足够的证据证明, 那么可以断定其存在欺诈行为。具体适用中开发商应该能够证明自己不存在主观上的故意隐瞒, 已经尽到了告知购房者"房屋已出卖或者已抵押"的义务[5].
   (二) 在预售许可证的欺诈情形下应分情况适用惩罚性赔偿
   对于商品房出卖者存在预售许可证欺诈行为的处理方法, 《解释》中的规定也存在许多问题和不足之处, 需要进一步的给予完善。例如, 《解释》中在第2条规定中指出, 对于确定商品房出卖者尚未取得商品房预售许可证或相关证明文件, 那么在这种情形下订立的商品房买卖合同, 始终的无效的。倘若商品房买受人在不知道商品房售卖者尚未取得商品房预售许可证或相关证明文件的情况下, 仍然与其制定商品房买卖合同, 那么, 在合同被最终认定为无效后, 买受人除了可以申请对出卖者实行惩罚性赔偿外, 还可请求解除与商品房出卖者之间的交易合同, 使其返还已付购房款及相应利息, 同时还可以申请最高可为所购买商品房价款的一倍赔偿。但这显然对出卖人是不公平的。这是因为在实际生活中, 有些买受人明知道开发商还未取得预售许可证明, 而仍执意与开发商签订合同, 急于购买自己选中的商品房。这种情况下, 如果最后购房合同被认定为无效合同, 则应该综合考量商品房出卖者和买受者双方各自的过失, 并要求和明确双方各自应当依法承当的责任。
   (三) 扩大惩罚性赔偿在商品房买卖中适用的范围
   为了避免某些行为是否适用惩罚性赔偿的问题上出现分歧, 《解释》在惩罚性赔偿在商品房买卖中适用的范围上要增加相应的规范, 既要列举几种典型的欺诈行为作为参考和依照, 又要对商品房买卖中的欺诈行为进行总结和概括, 这样对某些行为是否适用惩罚性赔偿有了较为明确的规定, 避免了一些矛盾和尴尬的出现。
   (四) 明确买受人的法律地位
   《解释》第1条规定:"本解释所称的商品房买卖合同, 是指房地产开发企业出卖人, 将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人, 买受人支付价款的合同。"下面对买受人的法律地位进行分析。首先, 商品房买受人可以是自然人, 也可以是用人单位。现在存在着这样一种普遍现象, 用人单位与房地产进行交易, 批量的购买商品房, 然后用人单位再与员工进行交易, 在这样的一个交易过程中, 如果开发商主观上恶意欺诈, 那么用人单位就成了受害者, 而该到位员工也就间接的成为了受害者。而如果用人单位最后不再是购房者, 员工才是真正的购房者, 那么开发商就会更加肆意妄为。其次, 《解释》应该对买受人的购房目的加以明确界定, 并以此来判断是否适用惩罚性赔偿制度。在房地产市场鱼龙混杂, 有些人投机倒把, 类似的这种行为是违背正常的房地产市场秩序的, 是国家政策所不允许的, 而对于这一类人在购房时遇到开发商的欺诈行为时, 是否也适用惩罚性赔偿。《解释》应该对于这种情况综合考虑购房者的购房目的, 购房者拥有房屋的数量等因素加以具体完善, 准确界定买受人的法律地位。
   五、结语
   随着我国房地产行业的异军突起, 惩罚性赔偿制度的建立对于规范房地产市场, 惩罚房地产中的恶意欺诈行为有着十分重要的意义[6].它不仅限制了房地产开发商的一些故意欺诈行为, 规范了房地产行业, 同时也保护了商品房消费者的合法权益, 使他们的合法权益不受侵害。

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